― 大切な物件を守り、収益を育てるパートナーの見極め方 ―
賃貸物件を所有するオーナー様にとって、管理会社は非常に重要な存在です。
家賃の集金、入居者様からの問い合わせ対応、退去立会い、原状回復、共用部分の清掃、空室募集など、
賃貸経営に関わる多くの業務を管理会社が担います。
しかし、管理会社によって対応の速さ、報告の内容、修繕の考え方、空室への取り組み方は大きく異なります。
物件の収益性や将来の資産価値は、立地や築年数だけで決まるものではありません。
購入後にどのように管理されてきたかによっても、大きな差が生まれます。
では、管理会社は何を基準に選べばよいのでしょうか。
管理料が安ければ、オーナー様の利益が増えるとは限りません
管理会社を比較するとき、最初に目に入りやすいのが管理料です。
管理料が家賃収入の3％なのか、5％なのか、あるいは定額なのか。
もちろん、毎月発生する費用ですから、確認すべき大切な項目です。
しかし、管理料の割合だけで判断することには注意が必要です。
例えば、家賃8万円の部屋が10戸ある物件の場合、年間の家賃収入は満室で960万円です。
管理料が3％と5％では、年間約19万2,000円の差があります。
ところが、空室が1室発生し入居が決まるまでに3か月余計にかかれば、それだけで24万円の家賃収入が失われます。
また、管理料が安くても、
- 定期巡回がほとんど行われない
- 共用部分の汚れや不具合が放置される
- 空室募集への提案がない
- 修繕のたびに別途手数料がかかる
- 入居者対応が遅く退去につながる
という状態であれば、結果としてオーナー様の負担が大きくなる可能性があります。
反対に、管理料が多少高くても空室期間を短くし修繕費を適切に管理し入居者様に長く住んでいただけるのであれば、
最終的な収益は高くなることがあります。
大切なのは、管理料の数字だけではありません。
その管理料で、どこまでの業務をどのような品質で行うのかを確認することです。
現在の管理会社が良ければ、無理に変更する必要はありません
新しい管理会社から、安い管理料やさまざまなサービスを提案されることがあります。
しかし、現在の管理会社が、
- 物件をきれいに維持している
- 空室が発生したときに適切に募集している
- 修繕内容と費用を分かりやすく説明している
- 問題が起きたときに早く対応している
- オーナー様へ正確な報告をしている
のであれば、単に管理料が安いという理由だけで変更する必要はありません。
賃貸管理には、これまでの入居者対応履歴、修繕履歴、建物の特性、
オーナー様ごとの考え方など、長年の積み重ねがあります。
管理会社を変更すれば、必ず良くなるとは限りません。
重要なのは管理会社を変えることではなく、
現在の管理にどのような課題があり、それを変更によって本当に改善できるのか
を考えることです。
空室を「家賃を下げる」だけで解決しないか
管理会社を選ぶうえで、特に重要なのが入居者募集への考え方です。
空室が長引いたとき、すぐに家賃を下げれば一定の効果が出ることはあります。
しかし、家賃を下げることだけが空室対策ではありません。
まず確認するべきなのは、
- 募集賃料は周辺相場に合っているか
- 写真や募集図面に物件の魅力が表れているか
- ポータルサイトの設備情報に登録漏れがないか
- 仲介会社へ正しく情報が伝わっているか
- 内見時に室内や共用部分がきれいな状態になっているか
- 入居条件が必要以上に厳しくなっていないか
- 競合物件と比べて不足している設備はないか
という点です。
同じ家賃、同じ築年数、同じような広さの物件であっても募集方法や見せ方、管理状態によって成約までの期間は変わります。
良い管理会社は、単に「反響がありません」と報告するだけではありません。
なぜ反響がないのかを分析し家賃、募集条件、設備、写真、内装、広告方法などを整理したうえで具体的な改善策を提案します。
共用部分まで見ている管理会社か
お客様のお部屋探しは、室内の玄関を開けたところから始まるのではありません。
建物の前に到着した瞬間から始まっています。
エントランス、集合ポスト、廊下、階段、ゴミ置場、駐輪場などが汚れていれば、
室内を見る前に物件全体への印象が悪くなります。
反対に、築年数が経過した建物でも共用部分がきれいに清掃され、
照明や掲示物、放置自転車まで整理されていれば、
「古いけれど、きちんと手入れされている物件」
という安心感につながります。
共用部分の清掃は、単なる美観の問題ではありません。
入居者募集、入居者満足度、防犯、不具合の早期発見、資産価値の維持にも関係する重要な管理業務です。
管理会社を選ぶ際には、清掃の回数だけでなく、
- 誰が清掃状態を確認するのか
- 清掃後の写真や報告があるのか
- ゴミや放置物を発見したとき、どう対応するのか
- 建物の不具合も巡回時に確認するのか
まで確認することが大切です。
修繕を「交換ありき」で考えていないか
賃貸経営では、設備の故障や原状回復工事を避けることはできません。
しかし、管理会社によって、修繕費に対する考え方は異なります。
不具合が発生するたびに設備全体を交換するのか。
それとも、部品交換や部分補修で直せる可能性を確認するのか。
クロスをすべて張り替えるのか。
それとも汚れの程度に応じてクリーニング、部分張替え、クロスメイクなどを検討するのか。
一方で、無理に安く修理した結果短期間で再び故障したり、
漏水や事故につながったりしては意味がありません。
良い管理会社に必要なのは、何でも安くすることではありません。
修理できるもの、交換するべきもの、先送りしてはいけないものを見極めることです。
見積書についても、金額だけではなく、
- 何が原因で不具合が発生したのか
- どの範囲を施工するのか
- 修理と交換でどのような違いがあるのか
- 再発する可能性はないか
- 今回行わなかった場合、どのようなリスクがあるのか
を説明できる管理会社が望ましいと考えます。
良い報告だけでなく、悪い報告を早くできるか
賃貸管理では、トラブルを完全になくすことはできません。
漏水、騒音、家賃滞納、設備故障、ゴミの分別違反、近隣からの苦情など、さまざまな問題が発生します。
その際に大切なのは、問題が起きたこと自体を隠したり後回しにしたりしないことです。
良い管理会社は、問題を発見した段階で、
何が起きているのか
現在どこまで対応しているのか
誰が担当しているのか
次に何を行うのか
いつまでに結論を出すのか
を明確にします。
オーナー様にとって最も不安なのは、問題があることよりも状況が分からないことです。
「業者へ確認中です」
「担当者から連絡させます」
「対応しています」
という報告だけでは、進捗は分かりません。
案件ごとに担当者、期限、対応内容が整理され、
完了するまで確認できる仕組みがあるかどうかも管理会社選びの重要な基準です。
入居者様の要望を聞くだけが、良い管理ではありません
入居者様への丁寧な対応は、賃貸管理の基本です。
設備が故障したときに迅速に対応し生活上の困りごとに耳を傾けることは、長期入居にもつながります。
しかし、入居者様からの要望をすべて無条件に受け入れることが良い管理とは限りません。
経年劣化による修繕なのか、入居者様の使用方法による破損なのか。
貸主が負担するべきものなのか、入居者様に負担していただくべきものなのか。
契約内容や状況を確認せずすべてをオーナー様負担としてしまえば、賃貸経営は成り立ちません。
良い管理会社には、入居者様へ丁寧に対応しながらオーナー様の利益と権利も守る姿勢が必要です。
入居者様とオーナー様のどちらか一方だけに寄るのではなく、
契約と事実に基づいて公平に判断すること
が重要です。
毎月の送金明細が分かりやすいか
毎月の家賃送金についても、管理会社によって大きな違いがあります。
オーナー様が確認したいのは、単に振込金額だけではありません。
- どの部屋から、いくら入金されたのか
- 未入金や滞納はないか
- どのような費用が差し引かれたのか
- 修繕費の内容は何か
- 更新料や解約精算はどう処理されたのか
- 敷金や預り金はどのように管理されているのか
が、分かりやすく整理されている必要があります。
送金明細のルールが複雑で、担当者に聞かなければ内容が理解できない状態は望ましくありません。
賃貸経営の数字を正確に把握できなければ修繕計画や資金計画、売却の判断も難しくなります。
毎月の報告書は、管理会社からオーナー様へ送る単なる事務書類ではなく賃貸経営の成績表です。
担当者個人ではなく、会社として対応できるか
経験が豊富で、対応の良い担当者がいることは大きな安心材料です。
しかし、その担当者が休んだり異動や退職をしたりした途端に物件の状況が分からなくなるようでは困ります。
管理会社を選ぶ際には、
- 物件情報や対応履歴が社内で共有されているか
- 担当者以外でも状況を確認できるか
- 緊急時の連絡体制があるか
- 担当者を管理する責任者がいるか
- 長期間滞留している案件を確認する仕組みがあるか
を見ることも大切です。
良い担当者を選ぶことと同時に、その担当者を支える会社の仕組みを確認することが必要です。
賃貸管理だけでなく、物件全体の将来を考えられるか
不動産経営では、常に保有を続けることが正解とは限りません。
建物の老朽化、大規模修繕、借入残高、相続、周辺の賃貸需要、土地価格などを踏まえ
- 修繕して保有を続ける
- 家賃や募集条件を見直す
- 建て替える
- 一部を売却する
- 物件全体を売却する
- 別の資産へ組み替える
という判断が必要になることがあります。
管理会社が日々の管理だけを見ていると、「管理を続ける」という提案に偏りやすくなります。
一方、売買だけを行う会社では、管理や入居者対応の実情が十分に分からないことがあります。賃貸募集、建物管理、修繕、収支、融資、売却までをつなげて考えられる会社であれば、
オーナー様の目的に応じた中長期的な提案ができます。
管理会社は物件を預かる会社であると同時に、オーナー様の資産運用を支えるパートナーであるべきです。
管理契約を結ぶ前に確認したいこと
管理会社を選ぶ際には、少なくとも次の点を具体的に確認することをおすすめします。
- 管理料には、どこまでの業務が含まれているか
- 空室が発生した場合、誰がどのように募集するか
- 定期巡回と共用部分の確認は、どの頻度で行うか
- 修繕見積書の内容や選択肢を説明してもらえるか
- 入居者からの緊急連絡には、誰が対応するか
- 滞納が発生した場合の対応手順は決まっているか
- 毎月の送金明細と管理報告書は分かりやすいか
- 担当者が不在でも、会社として対応できるか
- 管理変更時の引継ぎを、どこまで行ってもらえるか
- 将来の修繕、売却、相続についても相談できるか
質問に対して、具体的な方法や実例を説明できるかどうかも判断材料になります。
「しっかり対応します」
「すぐに入居を決めます」
「修繕費を安くします」
という言葉だけでなく、どのような仕組みで実行するのかを確認することが大切です。
管理変更は、引継ぎまでが管理です
管理会社を変更する場合、契約書を締結するだけでは完了しません。
入居者様の契約内容、敷金、家賃の入金状況、滞納、保証会社、鍵、修繕履歴、
対応中のトラブル、共用部分の契約、清掃業者、消防点検、保険など、引き継ぐべき情報は数多くあります。
引継ぎが不十分であれば、入居者様への案内が遅れたり家賃の振込先を間違えたり対応中の案件が止まったりする可能性があります。
新しい管理会社を選ぶ際には管理開始後の話だけでなく、
管理開始日までにどのような引継ぎを行うのかも確認する必要があります。
最も大切なのは、オーナー様と同じ目線で考えられること
管理会社は、何でもオーナー様の希望どおりにする会社であればよいわけではありません。
必要のない工事には必要がないと伝える。
危険な不具合には、先延ばしにせず対応をお願いする。
家賃を下げる前に、ほかの改善方法を検討する。
問題が起きたときには、事実を早く報告する。
保有を続けることが難しい場合には、売却も含めて提案する。
時には、オーナー様にとって耳の痛い内容をお伝えすることも管理会社の役割です。
東京アセットテラスでは、賃貸管理を家賃の集金や入居者対応だけの仕事とは考えていません。
共用部分をきれいに保ち、空室を減らし、修繕費を適切に管理し、入居者様に長く住んでいただく。
そして、物件の収益と資産価値を守りながら必要に応じて売却や資産の組み替えまで考える。
私たちは、管理会社を選ぶうえで最も大切なのは、管理料の安さではなく、
「オーナー様の大切な物件を、自分たちの資産であるかのように考えられるか」
ということだと考えています。
